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Calcular Plusvalía

La plusvalía municipal es un impuesto que trae de cabeza a muchos contribuyentes y que en los últimos años está generando numerosas noticias. Para conocer más sobre este impuesto y la forma de calcular la plusvalía, están las calculadoras online.


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Qué es la plusvalía

La plusvalía municipal es el nombre popular del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Se trata de un impuesto directo al que tienen que hacer frente todos los propietarios de inmuebles cuando deciden vender su propiedad, pero al que también tienen que hacer frente aquellas personas que reciban como donación un inmueble o bien como parte de una herencia.

De carácter municipal y de establecimiento voluntario por los ayuntamientos, corresponde a ellos íntegramente su gestión. Este inmpuesto grava el incremento de valor experimentado de los terrenos urbanos a lo largo de un periodo máximo de 20 años.

Cuándo se aplica

La plusvalía municipal se aplica siempre que se traspase un inmueble, ya sea una venta o una donación. Como comentamos, si se trata de un traspaso es la parte vendedora quien debe abonar el impuesto sobre plusvalía. En caso de ser una donación, es la persona que recibe el bien quien debe liquidar el tributo ante el ayuntamiento en el que se ubica en inmueble. Los contribuyentes que hereden un inmueble también han de cubrir la plusvalía municipal.

Este impuesto, de carácter municipal, genera mucha polémica desde hace algunos años ya que se aplica con independencia de si existe o no un beneficio tras la venta del inmueble. En la época del boom inmobiliario la mayoría de las ventas generaban plusvalías, es decir, muchas de ellas se vendían a un precio superior al de compra. Sin embargo, desde hace un tiempo, muchos de los contribuyentes que venden un inmueble lo hacen a un precio inferior al que compraron, y a esto se le suma que han de cubrir este impuesto municipal.

La plusvalía municipal, que es uno de los impuestos con los que los ayuntamientos consiguen mayores ingresos junto al IBI, vivió en 2017 un año de cambios. El Tribunal Constitucional tumbó los artículos de la regulación estatal del impuesto de las plusvalías municipales que permitían cobrar hasta la fecha este tributo cuando se transmitía un inmueble en pérdidas.

Cómo se calcula

La sentencia del Tribunal Constitucional ofrece la oportunidad a muchos contribuyentes de recuperar el impuesto de plusvalía municipal. Esto supone, a priori, que debería pagarse en caso de que existiera un incremento en el valor del terreno entre la compra y la venta, pero hasta la sentencia del Tribunal Constitucional esto no era así. Obviamente, si no hay ganancia en la operación, no hay plusvalía.

Los ayuntamientos se aferran al valor catastral del suelo como elemento base para calcular el importe de este impuesto. Con esta metodología, siempre existen plusvalías, independiente de que el valor real no se haya incrementado.

Para calcular la plusvalía es importante seguir varios pasos. En primer lugar conocer el valor catastral del suelo, que se puede ver en el recibo del IBI o en el catastro. Además de esto, es importante también conocer el número de años transcurridos desde la fecha de adquisición del inmueble hasa la fecha de transmisión. El tercer aspecto relevante es la ubicación del inmueble o vivienda, que depende de la ordenanza fiscal reguladora del impuesto del municipio en el que se encuentre el inmueble.

Con todos estos datos, y teniendo en cuenta la tasa de revalorización o coeficiente de incremento (suele rondar un máximo del 3.5%) y el tipo impositivo establecido por el ayuntamiento (máximo aproximado del 30%), se calcula el importe a pagar.

Cómo calcular la plusvalía de la venta de un piso en 2017 en Madrid

Aunque en un primer momento puede parecer un tanto farragoso calcular la plusvalía, con la ayuda de nuestra herramienta calculadora de este impuesto, el trámite es bastante sencillo. Supongamos que un contribuyente compró un piso en Madrid en 2010 y lo vende ahora. El valor catastral asciende a 200.000 euros.

La tasa de revalorización, que fija cada ayuntamiento con ciertos límites, será el resultado de multiplicar 3.5 por los siete años en los que se ha sido propietario del bien. Esto da como resultado un total de 24.5%, que aplicado al valor catastral de 200.000 euros deja una base imponible de 49.000 euros para el ejemplo propuesto. Sobre este importe se aplica el tipo impositivo, que en el caso de Madrid es del 29%.

Con la calculadora de la plusvalía, el cálculo del impuesto en aquellos inmuebles que se vendan por un precio inferior al de compra obtendrán como resultado un aviso de inconstitucionalidad en el caso de situaciones donde exista una ausencia de incrementos de valor.

Cómo calcular la plusvalía en una herencia

Para los casos de herencia o donación, el cálculo de la plusvalía municipal sigue el mismo procedimiento. En estos casos se trata de adquisiciones a título gratuito, no lucrativo, y son las personas que adquieren la vivienda quienes deben hacer frente al impuesto.

Nuevamente ha de tenerse en cuenta la base imponible que se calcula teniendo en cuenta el incremento del valor del suelo urbano y el coeficiente que aplica cada ayuntamiento en cuestión.

Variables a tener en cuenta

Con respecto a la plusvalía municipal existen varias variables a tener en cuenta. La primera de ellas es que las recientes sentencias del Tribunal Constitucional están provocando que desde los ayuntamientos se tomen medidas.

La Federación Española de Municipios y Provincias muestra su acuerdo con la propuesta de reforma del Ministerio de Hacienda de no gravar las ventas con pérdidas, pero plantea al Gobierno la creación de un fondo de compensación por los menores ingresos que recibirán. La recaudación de la plusvalía municipal en 2016 alcanzó un máximo de 2.577 millones de euros, lo que supone un porcentaje del PIB del 0.23%.

Una segunda variable importante es que la plusvalía municipal es un impuesto directo que cobran los ayuntamientos, y cada consistorio tiene su ordenanza al respecto, por lo que no está igualmente gravado este impuesto en Madrid, en Barcelona, Sevilla o Zaragoza. El Ministerio de Hacienda ofrece información detallada sobre los tipos impositivos y las reducciones en este impuesto. A su vez, algunos ayuntamientos tienen bonificaciones o reducciones en función de cada caso y especialmente en las herencias.

Desde que el impuesto de la plusvalía municipal en caso de venta o donación con pérdidas es inconstitucional, los afectados pueden reclamar esta situación aportando para ello las escrituras de adquisición y transmisión del bien así como algunos informes técnicos que muchos portales de reclamación online y bufetes de abogados suelen facilitar. Aunque eso sí, el tiempo para recuperar lo pagado de más en concepto de plusvalía municipal depende básicamente de los ayuntamientos.