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Calcular Hipoteca

Conocer cómo funcionan las hipotecas es muy necesario para aquellos que necesitan firmar un crédito hipotecario. Con la ayuda de esta calculadora online se pueden calcular las condiciones del préstamo hipotecario, comparar productos con características similares o aproximadas, ver el comportamiento del préstamo hipotecario en escenarios económicos distintos al actual y estimar la variación de las cuotas mensuales en función del comportamiento de los índices de referencia.


 
 
   
 
 
 
 

¿Como calcular una Hipoteca?

En qué se basa el cálculo

Según define el Banco de España, un préstamo hipotecario consiste en recibir una determinada cantidad de dinero por parte de una entidad bancaria a cambio del compromiso de devolver dicha cantidad, más los intereses correspondientes – en base al tipo de interés –, a través del pago periódico de cuotas que suelen ser mensuales. Como garantía de pago se ofrece el propio inmueble que se adquiere.

Para calcular la cuota de una hipoteca hay que atender principalmente a tres elementos clave que determinan cómo funciona el préstamo: el capital, el tipo de interés y el periodo de amortización.

Capital

El capital es la cantidad de dinero que se solicita al banco para adquirir una vivienda. Habitualmente los bancos financian hasta el 80% de la tasación del inmueble en caso de ser la primera vivienda y en torno al 70% si se trata de una segunda residencia. El resto del dinero para hacer frente a la adquisición de la vivienda lo entrega el cliente como primer pago o “entrada” en el momento de la compra.

En algunas circunstancias, aunque las menos, los bancos sí conceden el 100% de la financiación para la adquisición del inmueble, pero solo ocurre cuando los clientes demuestran una solvencia y estabilidad económica muy importante, casos en los que el riesgo de impago que corren los bancos es mucho menor.

Tipo de interés

El interés es el beneficio económico que obtienen las entidades financieras por conceder al cliente acceso a la financiación. Dependiendo del tipo de hipoteca, pues las hay a tipo fijo y a tipo variable, el interés se calcula en base a varias variables: índices de referencia, diferencial aplicable, el Tipo de Interés Nominal (TIN) y la Tasa Anual Equivalente (TAE).

Periodo de amortización

El tercer elemento clave a la hora de calcular la cuota de una hipoteca es el periodo de amortización. Esto es, el plazo de devolución de la hipoteca. Es el tiempo que el cliente tarda en devolver el capital que ha prestado la entidad bancaria más los intereses. Lo más habitual en España es encontrar hipotecas que ofrecen un periodo de amortización entre 20 y 30 años, aunque también las hay a partir de 5 años y otras que se extienden hasta los 40.

Lo más frecuente a la hora de calcular qué se paga en cada cuota es utilizar el método francés, por el cual al comienzo de la vida del préstamo hipotecario se amortizan principalmente los intereses del mismo y, en un menor porcentaje, el capital. Conforme avanza el tiempo y se van pagando cuotas de la hipoteca, la proporción se invierte y en las últimas cuotas se paga mayoritariamente el capital.

Variables de los bancos

No obstante, los tres elementos mencionados: capital, interés y plazo de devolución no son las únicas variables que han de tenerse en cuenta para proceder al cálculo de la cuota de una hipoteca.

La mayoría de entidades financieras incluyen otras variables que han de ser tomadas en cuenta para realizar la operación. En el proceso de concesión de una hipoteca, muchos bancos proponen adquirir otros productos vinculados a la hipoteca para reducir el tipo de interés aplicado.

Los productos vinculados al préstamo hipotecario pueden ser con coste: seguros de hogar, de vida, de desempeño, plantes de pensiones, tarjetas de crédito o débito, etc; o bien productos de vinculación sin coste, como la domiciliación de nómina y recibos.

Prácticamente todas las entidades bancarias ofrecen simuladores web con los que estimar el cálculo de la cuota de la hipoteca y en todos ellos las variables a considerar para realizar el cálculo son similares: el precio de la vivienda, la edad del titular que firmará la hipoteca, la provincia donde se localiza la vivienda, si la vivienda es nueva o usada los ingresos mensuales, el número de titulares y el plazo de devolución del crédito hipotecario.

Introduciendo esos datos y algunos más dependiendo de cada entidad bancaria o de cada simulador de hipoteca, se ofrecen como resultado varios importes que corresponden con la cuota mensual a pagar.

Para calcular la cuota de una hipoteca con el Banco Santander se tienen en cuenta estas variables que comentamos y otras más como la fecha de nacimiento, los gastos mensuales en otros préstamos, si la hipoteca tendrá uno o varios titulares, etc. Del mismo modo se puede consultar en el simulador a cuánto corresponderá la cuota a pagar mensualmente si se trata de una hipoteca fija o una hipoteca variable.

Tras este cálculo, el siguiente paso con el simulador es realizar el estudio de preautorización donde se tienen en cuenta aspectos como la nacionalidad, la situación laboral, la categoría profesional, la antigüedad laboral, el número de pagas extra, etc.

En el caso del simulador de La Caixa, la operación es más sencilla, pues únicamente introduciendo la edad, la provincia, el precio de la vivienda, el dinero que se necesita (hasta un 80% del total) y el tiempo para pagar el crédito.

Para calcular la cuota de una hipoteca en BBVA, al menos en un primer término, debemos introducir cuánto cuesta la vivienda, qué cantidad de dinero se necesita, el total de ingresos mensuales y el plazo de devolución del préstamo. El simulador ofrece como resultados cuatro opciones y cada una de ellas incluye diferentes cuotas que incluyen diferentes productos asociados que varían el precio de la cuota, atendiendo obviamente a si se trata de hipoteca fija, variable o mixta.

Con la entidad Bankia ocurre algo parecido, el simulador de la cuota de hipoteca únicamente requiere los ingresos netos mensuales, el precio de la vivienda, si se trata de una primera o segunda residencia y si el inmueble es nuevo o usado. Tras ofrecer en un primer término las cuotas de la hipoteca a plazo fijo o plazo variable, el simulador permite recalcular la cuota si baja o sube el Euribor y si los ingresos se reducen.

Un cuarto simulador a tener en cuenta es el de ING. En este caso la entidad ofrece una primera estimación para clientes de ING y para no clientes. Sólo hay que introducir el precio de la vivienda, el dinero que se necesita y el plazo de tiempo para devolver el crédito hipotecario. ING ofrece también la posibilidad de cambiar una hipoteca actual a su entidad e introduciendo una serie de datos saber si se puede ahorrar parte de dinero con la operación.

Un último simulador que resulta muy interesante es el del portal Idealista. Se trata de un comparador de hipotecas actualizado hasta enero de 2018 y que ofrece como resultados cuotas de hipotecas a interés fijo y variable de prácticamente todas las entidades financieras (Abanca, Ibercaja, Caja Rural, Liberbank, Unicaja, Sabadell…). Para obtener resultados basta con indicar la localidad de la vivienda, si se trata de vivienda nueva o de segunda mano, el precio del inmueble, el ahorro aportado, el plazo de devolución del préstamo y el tipo de interés de referencia (el Euribor).

Se obtienen como resultado decenas de hipotecas y el precio de la cuota a pagar. Como en el caso de ING, este comparador también ofrece la posibilidad de calcular la cuota restante a pagar en caso de mejorar la hipoteca ya contratada.

Tipos de hipotecas

Las hipotecas se diferencian atendiendo al tipo de interés o al tipo de cuota a pagar. Es muy importante estar al tanto de las principales características de estos productos para firmar una hipoteca que se ajuste a nuestras necesidades como clientes. Firmar una hipoteca es una de las decisiones más importantes en la vida de una persona y por esa razón debemos estar muy bien informados para dar este paso.

Atendiendo al tipo de interés diferenciamos entre hipotecas de tipo fijo, hipotecas de tipo variable e hipotecas de tipo mixto. Las hipotecas a tipo mixto son esos productos hipotecarios que combinan tipos de interés variable y fijo. En las hipotecas de tipo mixto un porcentaje del interés varía en función del índice de referencia más conocido, el Euribor, y el resto del porcentaje es un tipo de interés pactado con la entidad financiera.

Hipotecas de tipo fijo

Las hipotecas de tipo fijo son aquellas en las que siempre se aplica el mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo, lo que supone que la cuota mensual de la hipoteca va a ser siempre la misma. La cuota a pagar no depende de ningún índice de referencia y las cuotas mensuales no aumentan ni disminuyen como consecuencia de los mercados financieros.

En el caso de que el cliente contrate otros productos vinculados, el tipo de interés que ofrece la entidad bancaria dosminuye, aunque si el cliente deja de tener alguno de esos productos vinculados contratados, la entidad opta por hacer un nuevo cálculo de la cuota de la hipoteca que se traduce en una cuota más cara.

Hipotecas de tipo variable

Los préstamos hipotecarios a tipo variable son aquellos en los que el tipo de interés está compuesto por un diferencial fijo sumado a un índice de referencia, que habitualmente es el Euribor. El importe de las cuotas mensuales a pagar dependerá de las variaciones del Euribor. Lo más común es que a la hora de firmar el crédito hipotecario se aplique el dato del Euribor de ese periodo y que cada seis meses se actualice el tipo de interés hipotecario en función del último valor del Euribor.

Para los más despistados, el Euribor es el tipo de interés aplicado a las operaciones entre bancos de Europa, esto es, el porcentaje que paga como tasa un banco cuando otro le presta dinero. No es solo un tipo de interés, sino la media a la que se prestan los bancos europeos el dinero a un plazo determinado. El valor de este índice se publica diariamente.

En las hipotecas de tipo variable se suman el índice de referencia, habitualmente el Euribor pero también el IRPH y el diferencial fijo.


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